Comprar apartamento na planta: 8 pontos para checar antes de assinar

Comprar na planta costuma sair mais barato do que comprar pronto, e é assim que a maior parte dos lançamentos é vendida no Brasil. Em troca do desconto, o comprador assume dois riscos que não existem em um imóvel pronto: ele paga por algo que ainda não pode visitar e espera anos até receber as chaves.

A boa notícia é que quase tudo o que importa nessa decisão está em documentos que você pode pedir antes de assinar qualquer coisa. Abaixo estão os oito pontos que mais causam surpresa depois, na ordem em que vale a pena verificar.

1. Confirme o registro de incorporação

Esse é o primeiro item, e não é opinião: pela Lei 4.591/64, a construtora só pode negociar unidades depois de registrar a incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. A mesma lei exige que o número desse registro e o cartório onde ele foi feito apareçam nos anúncios, nos impressos e nos contratos.

Na prática, isso significa que você pode cobrar o número. Se o material de venda traz apenas "em fase de registro" ou "em aprovação", o empreendimento ainda não pode ser comercializado, e o que está sendo oferecido é uma reserva, não uma compra.

Com o número em mãos, peça a certidão da matrícula no cartório. É nela que aparecem o terreno, a incorporação registrada e eventuais ônus, como hipoteca em favor do banco que financia a obra.

2. Peça o memorial descritivo, não só o book

O book de vendas mostra renders. O memorial descritivo diz o que será entregue: marca e tipo de piso, revestimento das áreas molhadas, esquadrias, bancadas, louças, metais, sistema de aquecimento, infraestrutura elétrica.

É comum um render mostrar a

• cozinha com armários planejados
• bancada de mármore
• eletrodomésticos embutidos,

e o memorial descrever a mesma cozinha entregue com contrapiso e ponto de água. Nenhum dos dois está errado — o render é sugestão de decoração, e ele mesmo costuma dizer isso em letra miúda. O memorial é o que vira obrigação contratual.

3. Entenda qual área está sendo vendida

Um apartamento anunciado como 81 m² pode aparecer no contrato como 83 m², 95 m² ou 120 m², dependendo de qual área está sendo citada. Área privativa é o que fica dentro das paredes da unidade. Área comum é a fração das áreas de lazer, circulação e garagem que cabe a você. A soma das duas é a área total.

Peça o quadro de áreas do memorial de incorporação, que segue a norma técnica NBR 12.721 e detalha cada uma dessas medidas por unidade. E confira se a vaga de garagem está incluída na área ou se é uma matrícula separada, porque isso muda o valor do IPTU e a facilidade de vender a vaga depois.

4. Compare a planta tipo com a planta opção

Boa parte dos lançamentos oferece duas ou três versões da mesma unidade: a planta tipo e uma ou mais plantas opção, em que uma parede sai para transformar um dormitório em home office ou ampliar o living.

Antes de escolher, verifique três coisas. Se a opção tem custo adicional. Até quando ela pode ser solicitada, porque em geral existe um prazo ligado ao andamento da obra. E como fica a revenda: um apartamento com um dormitório a menos atinge um público menor, ainda que seja mais confortável para quem mora.

5. Olhe o prazo de entrega e o prazo de tolerância

O contrato traz uma data de entrega e, quase sempre, uma cláusula de tolerância de até 180 dias. Esse prazo extra é previsto pela Lei 13.786/2018 e não é considerado atraso. Ou seja, uma entrega prometida para julho pode chegar em janeiro do ano seguinte sem que a construtora esteja em falta.

Planeje sua saída do aluguel ou a venda do imóvel atual considerando o prazo com a tolerância, não a data do folheto. E leia o que o contrato prevê para o atraso que ultrapassa esses 180 dias, porque a lei estabelece indenização, mas o percentual e a forma de cálculo aparecem no contrato.

6. Saiba como as parcelas são corrigidas até a entrega

Durante a obra, as parcelas normalmente são corrigidas pelo INCC, o Índice Nacional de Custo da Construção. Ele acompanha o custo de material e mão de obra, e em anos de alta pode subir bem acima da inflação ao consumidor.

Isso significa que o valor que você vê na tabela não é o valor que você vai pagar. Peça uma simulação com o índice projetado e veja quanto a parcela e o saldo devedor ficam na data prevista de entrega. Depois das chaves, o saldo que for financiado passa a seguir as regras do banco, com outro índice e com juros.

7. Some os custos que não aparecem na tabela

A tabela de vendas mostra entrada, parcelas, reforços e chaves. Fora dela ficam o ITBI, cuja alíquota varia conforme o município, o registro da escritura no cartório, a taxa de interveniência quando o financiamento é feito em banco diferente do que financia a obra, e os juros de obra, cobrados por alguns bancos entre a assinatura do financiamento e a conclusão do prédio.

Some também o condomínio, que começa a ser pago na entrega das chaves e costuma ser mais alto em empreendimentos com muita área de lazer, e o IPTU da unidade nova, que não tem relação com o que o terreno pagava antes.

8. Pesquise a construtora e visite uma obra entregue

Histórico é o melhor previsor disponível. Procure empreendimentos que a mesma construtora entregou na região nos últimos anos, visite um deles e converse com quem mora lá. Pergunte se a obra atrasou, como foi a assistência técnica no primeiro ano e se o acabamento entregue correspondia ao memorial.

Verifique também se o empreendimento tem patrimônio de afetação, um regime previsto na Lei 10.931/2004 que separa o patrimônio da obra do patrimônio da incorporadora. Se a construtora enfrentar problemas financeiros, o dinheiro daquele empreendimento não pode ser usado para cobrir outros. É uma proteção relevante e nem todo lançamento adota.

Checklist rápido antes de assinar

Número do registro de incorporação e certidão atualizada da matrícula Memorial descritivo completo, com marcas e especificações de acabamento Quadro de áreas com privativa, comum e total da sua unidade Confirmação de custo e prazo para escolher planta opção Data de entrega somada ao prazo de tolerância de 180 dias Simulação das parcelas corrigidas até a data de entrega Estimativa de ITBI, registro, juros de obra, condomínio e IPTU Histórico de entregas da construtora e existência de patrimônio de afetação

Ajuda para analisar o lançamento que você está considerando

Ler contrato, memorial e quadro de áreas dá trabalho, e a diferença entre um bom negócio e um arrependimento costuma estar em detalhes que não aparecem no material de venda. Se você está avaliando um lançamento e quer uma leitura independente da documentação e da tabela, entre em contato para conversarmos sobre o seu caso.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado sobre o seu contrato.